时间:2023-02-19 来源：原创/投稿/转载作者：管理员点击:
春天来了，万物复苏，房地产行业也迎来了新气象。春节前后，多个城市相继发布“温暖”楼市的政策，房地产行业刚刚经历的大寒冬似乎要过去了，一股春风正扑面而来，的确，从高层表态讲话、房地产金融政策、两会政府工作报告、地方政府城市发布的房地产新政等，房地产市场政策正在回暖，正如春天的脚步慢慢走近，但也不要忘了，国家对房地产市场始终坚持“房住不炒”的总基调，各方面的新政策出台不能给投机炒房留有空间，毕竟房地产市场的历史逻辑已经发生了本质变化，促进房地产业良性循环和健康发展、满足合理住房需求才是政策制定的宗旨所在。
2021年，堪称中国楼市的大转折之年。上半年万人抢房、房价高歌猛进，下半年房企暴雷、房市急转直下，房地产开发企业因恒大事件让人们大跌眼镜，房企接连出现债务违约，最终的结果是：一方面房地产行业严调控政策取得了显着成效，正如银保监会郭主席在前不久新闻发布会所说的“房地产的泡沫化、货币化的问题发生了根本性的扭转；另一方面，也产生了一些新的问题，房地产企业经营生存困难加大，购房者合理权益受到不同程度影响，房地产对经济发展的正向带动作用也受到一定程度抑制，于是三季度以来，纠偏托市政策相继出台，房地产行业逐步回归。
2021年，中央多次在重要会议中强调坚持“房住不炒”定位。3月5日，全国两会召开，李克强总理作政府工作报告，提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。4月30日，中央政治局会议召开，会议强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，并首提防止以学区房等名义炒作房价。
2021年2月18日，自然资源部发布住宅用地分类调控文件，要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”（集中挂牌、集中出让），要求一年内发布住宅用地公告不能超过3次。“两集中”供地政策对现金流紧张的房企来说是巨大的挑战，资金压力始终犹如“悬顶之剑”。上半年，土地交易市场还一度火热，但在下半年房企整体拿地就变得愈加谨慎起来，土地交易市场惨淡。
给房地产企业融资划定“三线四档”可谓是房地产金融监管史上最精准的监管举措，以往收紧房企融资，都是模糊化的，也是有漏洞可钻的，但是有了“三线四档”之后，漏洞几乎被彻底堵上，而且不仅控制信用债，还要对信托、资管产品和海外融资等进行全方位监管。
“三道红线”：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得小于1。
04 银行端房地产贷款“两道红线年的开年，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为银行房地产贷款按机构类别设置了“两道红线”：
第一道红线是“房地产贷款占比：大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%；
第二道红线是“个人住房贷款占比”：大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。
同时，银保监会和各银行机构加大了信贷资金违规流入房市的检查排查力度，从资金用途上严防经营贷、综合消费贷用于房地产投资和购房。
2021年三季度，国内多数城市市场活跃度明显回落，市场调整压力增加，在中央坚持房地产市场“稳”字当头的定位下，中国人民银行货币政策委员会在9月24日召开的例会中首次提出“两维护”，指出要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，释放了维稳信号，多地按揭贷款额度提升、放贷周期缩短，首套、二套房房贷利率亦有所下调。
2021年12月11日召开的“2021-2022中国经济年会”上，国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆表示“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费”；中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任韩文秀表示“房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济中，在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。”
本次权威人士对房地产功能作用得再明确，说明在目前及今后相当长一段时间，房地产在国内经济发展中仍具有举足轻重的不可替代作用。
去年末（12月8日）召开中央经济工作会议提出，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，即新发展模式包含了四方面内容：加快发展长租房；推进保障性住房建设；更好满足合理住房需；因城施策。
3月5日，总理作政府工作报告，提出“继续保障好群众住房需求”，具体举措基本延续中央经济会议提法，只是增加了“稳地价、稳房价、稳预期”九个字，其他内容一字不差。
据统计，截至3月初，全国实施楼市松绑的城市超过55个，松绑政策涵盖了放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷利率、放松限售、放松限价、发放购房补贴、放松落户政策以及降低公积金首付比例、增加贷款额度、放宽贷款条件等多方面。其中，郑州的松绑力度较大，因此也被视为打响限购限贷第一枪的城市，有关部门发布文件，明确规定子女、近亲属在郑工作、生活的,鼓励老年人来郑投亲养老,允许其投靠家庭新购-套住房；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行机构执行首套房贷款政策。
可以预见，随着越来越多的城市出台松绑楼市的相关政策，今年房地产市场将会逐步回暖，房地产投资、金融机构房地产融资、房地产交易、房价均会有不同程度的增长或反弹，当然，不同城市面临的情况差异较大，楼市新政策、新举措出台的时机、力度、广度都会不一样，楼市行情也会继续出现分化。